Tar éis roinnt mór-athchóirithe a dhéanamh ar mo theach, theastaigh uaim ár dtoradh ar infheistíocht a chinneadh, cé mhéad eile a d’fhéadfaimis a dhéanamh sula ndéanfaí ró-fheabhsú ar ár gcuid maoine, agus arbh fhiú athmhaoiniú a iniúchadh. Mar sin chas mé ar mo ghníomhaire eastáit réadaigh oh-chomh flaithiúil, Garrett Ackles de Semonin i Louisville, Kentucky, le haghaidh meastachán garbh sula ndeachaigh muid le haghaidh meastachán oifigiúil. De ghnáth, nuair a fhaigheann tú measúnú, tagann sé le leathanaigh atá deacair a scagadh trí bhéarlagair eastáit réadaigh. Mar sin samhlaigh an t-iontas a bhí orm nuair a thug Ackles uimhir dhíreach dom agus míniú a thuigfeadh beagnach duine ar bith.
Cé go ndéanann go leor gairmithe eastáit réadaigh breithmheas i dtéarmaí dollar in aghaidh na troigh cearnach, b’fhearr le Ackles - i mo chás féin agus inár gceantar ar a laghad - airíonna a rátáil ar scála aon go cúig réalta. Go bunúsach, féachann sé ar na hairíonna sa chomharsanacht, feiceann sé a bhfuil á lorg acu agus cruthaíonn sé cúig lúibín éagsúla: Is iad na hairíonna atá beagnach do-aistrithe na hairíonna réalta amháin, agus is iad na hairíonna tí aislingí barr-an-líne na cúig cinn airíonna réalta, agus meánphraghas tí sa cheantar mar airíonna trí réalta.
Ag féachaint air ar an mbealach seo, is féidir liom an cineál ceannaitheoir agus an raon praghsanna is dócha a d’íocfadh siad as an maoin a aithint, a deir Ackles liom. Ansin is féidir linn praghas réasúnta in aghaidh an raon troigh cearnach a shannadh do gach ceann de na catagóirí ‘réalta’ sa mhicrea-limistéar. Dúirt sé freisin go gceadaíonn an modh seo dó rialú níos fearr a dhéanamh ar athraitheas.
Dúirt sé liom, nuair a cheannaigh muid ár gcuid maoine den chéad uair, go mbeadh sé aicmithe mar dhá réalta íseal: Bhí acmhainneacht aige, bhí sé inúsáidte, ach bhí géarghá le nuashonruithe. D'íocamar $ 200,000 air, nó thart ar $ 50 an troigh cearnach. Ansin, nuair a rinneamar nuashonruithe ginearálta tosaigh (cosúil le haer lárnach a shuiteáil, tonna nuashonruithe cosmaideacha, agus reno job gut den tríú hurlár uafásach), dúirt sé gur léim muid isteach i dteach trí réalta lár-go-ard soladach, ag bualadh suas. ár meastacháin go $ 85 an troigh cearnach go $ 95 an troigh cearnach.
Agus bhí an ceart aige! Nuair a bhí breithmheas oifigiúil againn, luacháladh ár dteach ag $ 350,000 tar éis ár nuashonruithe tosaigh.
Mar sin rinneamar níos mó athchóirithe - ag nuashonrú ár gcistin, pantry, agus folctha (a dúirt Ackles linn go mbeadh ceannaitheoir deiridh níos airde buíoch as ó thaobh amhairc agus feidhme de.) Dúirt sé linn gur bhog na renos seo sinn go catagóir ard trí réalta go ceithre réalta íseal. Bunaithe ar airíonna inchomparáide sa cheantar, thug sin suas le $ 110 go $ 115 in aghaidh an troigh cearnach dúinn, nó idir $ 429,000 agus $ 448,000.
Shocraíomar gur fiú athmhaoiniú a dhéanamh agus fuaireamar breithmheas oifigiúil. Éirithe as, bhí an ceart aige arís - cé go raibh sé rud beag coimeádach - agus b’fhiú $ 475,000 ár dteach.
Táimid fós ag pleanáil roinnt mion-nuashonruithe chun ár rátáil a fheabhsú tuilleadh, ach dúirt Ackles linn nach mbeidh ár dteach in ann ach dul isteach sa rátáil lár ceithre réalta, nó thart ar $ 125 an troigh cearnach, ós rud é gurb é sin an luach uasta luacha de ár maoin, mar gheall ar a suíomh agus a fheidhmiúlacht ghinearálta. Cé go bhféadfaimis gach uasghrádú a dhéanamh ar ár réadmhaoin, níl ach an oiread sin toraidh ar infheistíocht a gheobhaimid ar a shon.
Díreach cosúil leis an gceannaitheoir nach n-íocfadh airgead ‘cúig réalta’ as óstán atá leathmhíle ón trá, ní dóigh liom go bhfuil aon rud a d’fhéadfá a dhéanamh - nó aon mhéid airgid a d’fhéadfá a chaitheamh - leis seo suíomh cúig réalta, a dúirt Ackles.
Sea, tá modh ‘Ackles’ neamhchoinbhinsiúnach, ach tá an cur chuige atá taobh thiar de coitianta do ghníomhairí eastáit réadaigh. Cé Barra Einat Deir gníomhaire eastáit réadaigh le Compass i Brooklyn, Nua Eabhrac, nach ndearna sí rátáil réalta riamh, go ginearálta déanann sí féin agus a comhghleacaithe rátáil ar airíonna do riocht agus do shuíomh ar scála le hairíonna inchomparáide ar an margadh agus díolacháin le déanaí. Ní dhéanann gach gníomhaire é seo, áfach. Tugann Bar faoi deara go gcloíonn gníomhairí áirithe i gCathair Nua Eabhrac go docht le breithmheasanna praghais in aghaidh na troigh cearnach.
Is é seo go léir le rá nár cheart duit cinnte breithmheas oifigiúil a scipeáil má tá tú ag iarraidh díol go luath nó athmhaoiniú a dhéanamh - ach is dóigh liom gur chabhraigh cleas Ackles go mór liom agus mé ag iarraidh a fháil amach cad is fiú tabhairt faoi athchóirithe agus an méid a chuirfidh siad le luach athdhíola mo thí.
