Samhlaigh go bhfaighidh tú teach a bhfuil grá agat dó go hiomlán (nó ar a laghad go leor féidearthachta a fheiceáil ann). Anois: Cad a tharlódh dá bhféadfá maireachtáil ann, ach in ionad do choigilteas a chaitheamh roimh ré, íocann tú cuid bheag ar bharr do chíosa gach mí i dtreo na híocaíochta anuas. Fuaimeanna cosúil le aisling, ceart? Is dóichí go bhfuil - go háirithe más saor-shaorálaí tú creidmheas so-so , nó cóimheas ard fiachais-le-ioncam (na hiasachtaí diabhal mac léinn sin!), nó go simplí ní féidir go leor airgid a chur ar leataobh gach mí chun slí a dhéanamh ar réamhíocaíocht.
Bhuel, ní hí aislingí amháin atá sa chás seo - is cineál conartha é ar a dtugtar cíos le húinéireacht. Ach cosúil le go leor cásanna atá ró-mhaith le bheith fíor, tagann sciar cothrom rioscaí leis. Seo an méid ba chóir a bheith ar eolas agat sula síneoidh tú:
Cad is léas ar cíos agat féin?
Tugtar go leor rudaí ar na léasanna seo de chineál aon-adharcach, ach úsáidtear léasanna cíosa le húinéireacht, conarthaí ceannaigh léasa, comhaontuithe ceannaigh léasa, nó roghanna léasa-le-ceannach go coitianta. I léas ar cíos le húinéireacht, aontaíonn tionónta aonad nó teach a fháil ar cíos ó thiarna talún. Gach mí, coinneoidh an tiarna talún cuid den íocaíocht mhíosúil i dtreo chiste an tionónta sa bhaile. Fanann an praghas comhaontaithe socraithe ar fud an léasa. De ghnáth, a luaithe a bhíonn go leor cothromais íoctha ag an tionónta sa bhaile chun cáiliú do mhorgáiste, bíonn an rogha ag an tionónta ceannach ón tiarna talún.
Mar shampla, féadfaidh tionónta conradh ceannaigh léasa a shíniú le haghaidh teach $ 150,000. Ceanglóidh an tiarna talún orthu $ 500 a chur síos agus $ 1,200 a íoc in aghaidh na míosa— Rachaidh $ 200 de seo i dtreo réamhíocaíochta. Tar éis dhá bhliain, beidh $ 4,800 íoctha ag na tionóntaí i dtreo na réamhíocaíochta, nó 3.2 faoin gcéad de luach na maoine - go leor chun réamhíocaíocht a chlúdach ar Morgáiste FHA . Má roghnaigh siad amhlaidh (cuimhnigh, is é an rogha é a cheannach), is féidir leis an tionónta an morgáiste a fháil agus na gnáthimeachtaí ceannaigh tí a leanúint.
Cé gur cosúil gur bunú iontach é seo, ní bhíonn léasanna ar cíos chomh draíochtúil i gcónaí.
Maidir le ceann amháin, is féidir leo a bheith costasach. D’fhéadfadh go mbeadh táillí tosaigh neamh-inaisíoctha (ar a dtugtar préimh rogha) ag teastáil ó thiarnaí talún chun an rogha a cheannach a dhaingniú. D’fhéadfadh sé go mbeadh siad chomh costasach céanna le híocaíocht síos - mura bhfuil níos mó ná sin. Is gnách gurb é an caighdeán 5 faoin gcéad, ach is féidir é seo a chaibidliú idir páirtithe. Ina theannta sin, má roghnaíonn tionónta gan ceannach ag deireadh an chonartha, ní bhfaighidh siad aon chuid den airgead a choinnítear ar ais.
Tá sé tábhachtach a thabhairt faoi deara go bhfuil an chuma chéanna ar léasanna ar cíos le húinéireacht, ach go bhfuil siad an-difriúil ón gconradh le haghaidh gníomhas a bhunú (a bhfuil a gcuid rioscaí féin acu). Is tithe arna maoiniú ag an díoltóir an conradh le haghaidh gníomhais ina n-íocann ceannaitheoir díoltóir ar ais thar thréimhse fhada i dtráthchodanna míosúla a bhfuil ús ard acu. Sna cásanna seo bíonn an tionónta freagrach as gach deisiúchán, agus de ghnáth cánacha agus árachas freisin.
Maidir le cíos le húinéir, is gnách go gclúdaíonn an tionónta dlí na dtionóntaí le linn na tréimhse cíosa agus ní bhíonn sé faoi dhliteanas cothabhála nó deisiúcháin. Mar sin féin, féadann sé seo a bheith éagsúil ó stát go stát - agus féadfaidh do thiarna talún iarracht a dhéanamh ort na cearta seo a shíniú (cé, arís, athraíonn dlíthiúlacht seo ó stát go stát).
Cad iad cuid de na rioscaí a bhaineann le léas ar cíos?
Toisc go bhfuil úinéireacht tí ag dul as a riocht do níos mó Meiriceánaigh, tá tóir níos mó ar léasanna ar cíos. Anois tá roinnt cuideachtaí dea-mhaoinithe Wall Street ann a tairiscint cláir trédhearcacha ar cíos le húinéireacht do thithe ard-athchóirithe. Ina theannta sin, tá siad coitianta i ndíolacháin piara go piaraí, amhail is mian le cara teaghlaigh a gcuid maoine a dhíol leat, ach níl maoiniú iomlán agat fós. De réir Nichole Monticelli, áfach, gníomhaire eastáit réadaigh ag BEX Realty i Florida, scríobhtar an gnáthchonradh cíosa le húinéireacht i gcónaí agus leas an díoltóra san áireamh - ciallaíonn sé sin agus tú ag dul isteach mar thionónta, ní mór duit do dhícheall cuí a dhéanamh chun riosca a mhaolú.
Mar shampla, féadfaidh tiarna talún / díoltóirí iarracht a dhéanamh go dtitfidh an tionónta ar gach cothabháil agus deisiúchán (d’fhéadfadh sé seo a bheith i gcoinne dhlíthe tionóntaí i go leor stát, mar sin déan seiceáil le d’aturnae!) Nó d’fhéadfadh conradh a lua go gcuirfidh íocaíocht dhéanach amháin an comhaontú ar neamhní. . Ciallaíonn sé seo go gcaillfeadh an tionónta aon airgead atá íoctha acu cheana féin chomh maith leis an airgead a chuir siad isteach ar athchóirithe agus deisiúcháin ar an réadmhaoin.
Agus ós rud é go bhfuil léasanna ar cíos le húinéireacht tarraingteach dóibh siúd a bhrúitear as roghanna traidisiúnta ceannaigh tí, tá an margadh so-ghabhálach do scams. Mar shampla, tháinig méadú ar scams i Florida a bhain le léasanna ar cíos le linn na timpiste margaidh tithíochta i lár na 2000idí, a deir Monticelli. Bhí go leor cásanna ann ina raibh na tionóntaí ag déanamh a gcuid íocaíochtaí míosúla, ag críochnú deisiúcháin, agus ag uasghrádú an tí fiú agus úinéirí na réadmhaoine ag íoc a gcuid íocaíochtaí. Stopfadh na húinéirí ansin na híocaíochtaí morgáiste a dhéanamh agus bheadh na tionóntaí ard agus tirim nuair a thiocfadh na bainc chun an mhaoin a éileamh ar ais. A 2016 Imscrúdú New York Times léirigh go raibh na camscéimeanna seo ag méadú arís.
Má fhaigheann tú deis ar cíos leat féin, coinnigh súil ar chuid de na bratacha dearga seo:
- Má tá drochbhail ar an mbaile, b’fhéidir go léireoidh sé seo go ndearnadh faillí air, go ndearnadh réamh-dhúnadh air cheana féin, nó go bhfuil sé á éileamh ar ais ag an mbanc.
- Bí ar an eolas faoi thiarna talún a spreagann tú ó iniúchadh agus breithmheas neamhspleách a dhéanamh.
- Ba chóir go gcuirfeadh d’íocaíochtaí breise leis an méid comhaontaithe síos íocaíochta: De ghnáth bímid ag caint faoi réamhíocaíocht 3.5 faoin gcéad do mhorgáiste faoi árachas FHA, Holden Lewis, saineolaí baile ag NerdWallet , a deir.
- Seiceáil an tuarascáil teidil chun a fhíorú gurb é do thiarna talún úinéir dlíthiúil na maoine, a deir Shaolaine Loving, aturnae ag Dlí Grámhar TEO . Sonróidh an tuarascáil freisin aon lian nó breithiúnas breise a chaithfí a íoc sula nglacfaidh tú úinéireacht (agus is dóigh go n-éileodh an tiarna talún ort íoc astu).
Mar sin féin, fiú má éiríonn na rudaí seo go léir soiléir, tá sé tábhachtach a thuiscint go bhfuil tú fós ag dul i staid shaky - tá tú ag infheistiú i rud nach bhfuil mórán smachta agat air.
Mar shampla, cé go mb’fhéidir nach raibh aon lian breise in aghaidh na maoine nuair a shínigh tú do léas, b’fhéidir go bhfuil roinnt curtha leis ag an úinéir tar éis na fírinne, a deir Loving. Má chinneann tú an amhlaidh atá sé, agus iarracht a dhéanamh tú féin a chosaint ina choinne, tiocfaidh costas breise ort uile. Féadann sé seo fíorchostas tí a cheannach trí léas ar cíos le húinéireacht i bhfad níos airde ná costas ceannaigh thraidisiúnta.
Ina theannta sin, cé go bhfuil cearta dlíthiúla agat ar an airgead a d’infheistigh tú, d’fhéadfadh sé a bheith an-chostasach an méid atá dlite duit a fháil i gcásanna tromchúiseacha: Is féidir leis an úinéir mainneachtain a dhéanamh ina oibleagáidí morgáiste agus an teach a chailleadh go dtí go ndúnfar é, a deir Loving. Chuirfeadh [seo] tú i gceangal ort dlíthíocht a dhéanamh ar aon leigheas i gcoinne an díoltóra.
Cad atá le déanamh sula síneoidh tú ar an líne phonc
Má shocraigh tú gur ar do shon féin atá an cíos le húinéireacht, nó má tá tú i ngrá le cíos a bhfuil rogha ceannaigh aige, ba chóir gurb é an chéad chéim eile ná glaoch ar d’aturnae. Mar a dúradh cheana, tá a ndlíthe féin ag stáit agus réigiúin éagsúla a bhaineann le cíos le húinéireacht, mar sin déan cinnte go bhfuil d’aturnae eolach ar an áit a bhfuil tú ag iarraidh léas a shíniú.
Is gnách go dtugann Monticelli comhairle dá cliaint fanacht amach ó léasanna ar cíos le húinéireacht, ach má chinneann a cliaint dul ar an mbealach seo, molann sí i gcónaí go ndéanfadh aturnae athbhreithniú ar an gconradh agus é a athscríobh chun a bheith níos fabhraí don tionónta agus é a mhaolú. riosca. Mar shampla, is féidir le tionóntaí a chinntiú nach bhfuil siad ag íoc faoi dhó as na huasghráduithe agus na hathchóirithe a bhfuil siad ag infheistiú iontu agus nach féidir an praghas ceannaigh a thapú nuair a bhíonn sé in am ceannach. Mura ndéanann an díoltóir athchaibidlíocht, glac leis sin mar chomhartha rabhaidh, a deir sí.
Chomh luath agus a gheobhaidh tú gach rud soiléir ó d’aturnae, labhair le hiasachtóir ansin:
Iarr ort a bheith réamhcháilithe agus an conradh a thaispeáint don oifigeach iasachta, a deir Lewis. Tógfaidh oifigeach iasachta do chuid faisnéise airgeadais agus cuirfidh sé in iúl duit an bhfuil tú ar an mbealach chun morgáiste a fháil i gceann cúpla bliain. Cinnteoidh siad freisin go gcuirfidh d’íocaíochtaí cíosa deighilte le híocaíocht síos nuair a thiocfaidh an t-am sin.
Agus, ar ndóigh, más cosúil go bhfuil ró-riosca ag baint le cíos le húinéir ach más maith leat an áisiúlacht do choigilteas íocaíochta síos a bheith cuachta le do chíos, tá an rogha ann i gcónaí bogadh go háit níos saoire ach an méid céanna a íoc i gcíos (is é sin , an cíos is saoire do do thiarna talún, agus an chuid atá fágtha i do chuntas coigiltis).
